房子.借名登记不安全 预告登记最保险

房子可以分次赠与?有无次数限制?会不会被追缴补税?

分次赠与房子,发挥节税效果

Q1、过户房子,买卖或赠与方式哪种比较好?

买卖跟赠与最大的区别是,买卖是有偿的,即是有付钱的;赠与是无偿的。当买卖行为发生时,卖方必须尽到「善良管理人」的义务;如果发现房子有瑕疵,买方可以透过「解除契约」以及「减少价金」的方式来保护自己。

若是透过赠与的方式取得房子,当出现问题时,除非是「故意」或是「重大过失」,或是赠与关係中出现「附负担赠与」,赠与人才需要负起善良管理人的责任。

所谓的「附负担赠与」,举例而言,富商要送贵妇一栋房子,贵妇必须给予一定的付出,例如,必须要照顾富商的孩子等,通常会签订合约。

买卖房屋的方式虽然有保障,但要课的税额比较重;相较之下,赠与方式的对象通常是夫妻或父母,房屋品质有保障;且赠与税额较低,仅需10%。所以过户房子,选赠与的方式较好。

Q2、房子可以分次赠与?有无次数限制?会不会被追缴补税?

房子可以依照公告现值,分多次赠与,也可以根据遗产与赠与税法第22条,以每年最多220万免税额的赠与方式,分次赠与,并无次数限制。
 

预防一屋二卖,预告登记多一层保障

Q3、以买卖方式过户房屋,要考虑什幺问题?

台湾买卖房子採登记制度,登记需要作业时间,这段期间最怕发生一屋二卖,要预防这类憾事发生,建议採取「预告登记」的方式。

不动产价值高,通常都会设定抵押权、地役权,因此,在买卖房子后过户时,一定要要求对方涂销抵押权登记,才表示这栋房子是乾乾净净买到,否则卖家可能有权使用卖出去的房子。不论是预告登记或是涂销抵押权登记,都可以到各地地政事务所办理。

再来是要看卖方有没有所有权状。像是九份许多房子,当初是向瑞山矿业租借土地盖房子,房子经过代代相传,有些子孙迁居城市,乾脆把房子给卖了;但该屋子只有地上权,却没有土地所有权,如果卖方没有看土地所有权状就买了,若是原始纳税义务人反悔,他想要讨回是可以的。
 

房屋产权登记的3种类型

1、共同登记
房屋所有权是登记在两人以上的名下(如夫妻、兄弟等),属于双方的共同产权。

2、预告登记
预告登记就像是法院的假扣押,预告登记的内容是指,跟卖家买卖房子时,在尚未完成过户的过程中,原所有权人不得移转给第三人。

3、借名登记
借名登记就像是信託关係,登记名义人并非房屋所有权人,因特殊原因登记在受託人的名下。举例而言,丈夫要跑路,跑路前,把房子登记在老婆名下。

夫妻共同登记,保护自身权益

Q4、房子如果登记夫妻共同持有,有何优缺点?

当夫妻採取共同持有房产,到银行贷款时,必须取得双方同意,且贷款额度会降低,因为两人的职业、身分不同,银行会给予不同的徵信评价。

不过,夫妻共同持有房产,好处是对两人自身权益较有保障。若先生发生债务问题,房屋共同持有人会有优先通知承购权,妻子就能以共同持有人的名义,将房子买下,避免房子沦入法拍命运。而若夫妻失和,一方也能以房屋共同持有人的身分,「卡住」对方不得任意卖出房产,保护自身权益。

Q5、所有权人换了,借款人没换,房子就不属于我?

这种情况虽少见,但的确可能发生。以购买一栋千万房屋为例,林先生是购屋的所有权人,并以林太太的名义向银行借贷,分30年偿还。购入房子10年后,林家因房价大涨决定抛售,房屋所有权遂转到新买家手上;但原有的借款尚未还清,因此房屋抵押权没有撤销,借款人也仍是林太太。

此种情况下,即便房屋所有权归新买家,借款人是林太太,倘若林太太没有正常缴款,银行收不到款项,还是可以要求把房子当作抵押。

因此,购买房屋时,双方一定要涂销抵押权,成交「乾净的新屋」,也就是没有抵押权的房子,后续才不会衍生争议。

 

林富贵律师小档案

任职:林富贵律师事务所主持律师

经历:台湾基隆地方法院书记官长及公设辩护人

专长:刑事、少年及公共工程案件

着名案件:金山高中女老师被杀案、长荣少东(张国明)被绑架案

登记房子赠与买卖房屋所有权预告抵押权

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